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谨慎纳储VS积极补仓,下半年房企拿地分化或进一步加剧

来源:头哨网 作者:未知 发表时间:2019-11-16 09:31:57 我要评论

每个记者:黄万银每个编辑:魏文怡

在今年上半年的业绩发布会上,万科、融创、富力、越秀等房地产公司表示,他们将小心翼翼地拿走这块土地。当然,也有房地产公司,如保利、华润置地、世茂和绿城,它们的投资态度相对积极。

事实上,下半年以来,全国主要地级市土地市场的地价大幅下降,成交量连续三个月上升,土地市场整体热度下降。最近,国家统计局发布了《2019年1月至8月全国房地产开发投资与销售》,给已经寒冷的土地市场又泼了一盆冷水。

国家统计局的统计数据显示,今年1月至8月,房地产开发企业购买土地1.2236亿平方米,同比下降25.6%,比1月至7月下降3.8个百分点。土地成交价6374亿元,下降22.0%,下降5.6个百分点。

对房地产企业来说,是加大粮食投资还是控制风险,做好防御?业内许多人士在接受《国家商报》记者采访时表示,在当前市场形势和融资渠道收紧的情况下,大多数住宅企业确实谨慎地选择了土地进行投资,但领先的住宅企业和前50名左右的住宅企业仍持积极态度,将土地推向市场。

通策研究所所长张宏伟告诉《国家商报》记者,今年下半年,大多数房地产公司对土地使用的态度确实很谨慎,急于集资和解决资金压力。

7月,房地产行业迎来了两个重要信号。首先,中共中央政治局会议提出“房地产不应作为刺激经济的短期手段”。随后,央行发出警告,要加强对高杠杆经营的大型住宅企业融资行为的监管和风险。

富力是第一个嗅到信号并调整投资策略的公司。7月30日,富力内部发布通知,要求地区公司确保完成销售任务。它指出,每个公司最重要的工作是增加销售努力,确保销售任务的完成。其中包括“土地收购将于2019年下半年原则暂停。如遇优质土地项目等特殊情况,可单独提交集团董事长审批”。

富力家族并不是唯一发出谨慎信号的人。融创中国董事长孙宏斌也在今年的半年业绩会议上表示,“下半年基本没有指标,除非是一个特别好的地方,否则建基将会停止。”

孙宏斌指出,融资的收紧是前所未有的,这一次是从融资方面。“根据这一逻辑,预计下半年不仅会对企业的土地收购产生影响。目前的政策收紧将是一种正常的控制,这将对销售方面产生很大影响。同时,它也会给土地市场造成巨大压力。"

越秀地产董事长兼执行董事林兆元将在中期业绩中确认上半年征地步伐,“为每块地块未来合理盈利奠定基础”。至于后续策略,他强调:「我们亦决心不采取任何超过本身投资标准的措施。在最初的五个月里,我们积极地参与了这块土地的开发,但是我们很小心。我们没有拿高价格的土地,这绝对符合我们的标准。

虽然大多数企业倾向于谨慎投资,但也有一些房地产企业的投资态度相对积极。

张宏伟进一步表示,龙头企业的分布仍然相对积极,前50名左右的住房企业现在也将寻找机会补充自己的岗位。这是因为之前第二季度市场火爆时,这些住房企业无法在二三线城市获得预期的土地,但现在竞争程度降低了,这是进入这些城市的更好机会。

根据中学研究所的数据,今年1月至8月,一、二线城市仍然是住房企业投资的重点,中西部城市的土地市场表现非常火爆。前8个月,前10大城市土地交易总额为10196亿元,同比增长11.8%,比1-7月下降3个百分点。

抱着“重返前三”的信念,泡利今年变得咄咄逼人。当其他房地产公司陷入困境时,大量现金使泡利得以继续攫取“面粉”。今年上半年,保利有44个新的扩张项目,总成本为533亿元。占地面积仅比碧桂园、万科、融创小。

克里统计数据显示,今年1月至8月,总体增速再次放缓,总体增速为11.9%,同比下降16%。前10名、前20名和前30名房地产公司的同比增长率都有所下降。前50名和前100名房地产公司投资更积极,而保利在顶级企业中逆势上升至第6名。

2019年8月20大住宅企业用地数据来源:中学研究所

万科肤浅的投资策略也很谨慎。万科执行副总裁兼首席运营官张旭(Zhang Xu)在中期业绩会议上表示,未来万科的土地收购仍将集中在核心城市群和大都市地区,345线沿线城市不会进入。

然而,9月3日,万科与中天实业在三级城市惠州惠城区赢得了一块土地。

从整体投资来看,万科也“言行不一”。据中学统计,万科今年1月至8月的土地收购总量达到1260亿元,超过碧桂园,位居榜首,同比增长15.32%。

今年引人注目的世茂通过收购重回积极扩张的轨道。今年上半年,世茂新增土地60块,总价约788亿元。股权前土地总面积为1412万平方米,其中收购900万平方米,约占70%。

至于后来的投资策略,世茂集团副主席兼总裁许世坛表示,世茂基本上会用50%的收益购买土地,相当于销售额的40%左右,并与小开发商合作,实现双赢。接下来,世茂还将按付款的50%收取项目款项。

韩毅智库中国上市住宅企业研究中心主任张华东告诉《国家商报》,住宅企业对投资相对谨慎,但这也是基于销售和再投资的比例。

资料来源:中指研究所

Kerri指出,今年前八个月,前30家住房公司中有一半增加的新商品价值比去年同期下降了近10%。与去年同期相比,大多数住房企业仍然更愿意投资。尤其是高端住宅企业在投资扩张方面更加谨慎和理性。在前10家住宅企业中,只有华润和龙湖的新价值分别比去年同期增长了2%和19%,而荣创和恒大则下降了50%以上。

一方面,大型住宅企业有足够的土地储备,当土地市场波动较大、市场销售不稳定时,会主动放慢投资步伐。另一方面,融资的收紧也迫使大型住房企业减少债务,保护现金。

用益物权信托网研究员帅国良(帅国良)在接受《国家商报》记者采访时表示,从监管现状来看,对住房企业融资的严格监管趋势保持不变,表明监管层非常重视房地产领域的风险。因此,对于房地产行业来说,房地产企业的融资环境将进一步收紧,资金压力将进一步加大。房地产企业未来可能面临新一轮重组。

中泰证券研究报告指出,由于融资持续紧张,土地溢价几乎处于历史低位。在当前宣布降息和降息的宽松背景下,尽管房地产有窗口指引,但正规渠道融资不太可能继续收紧。融资的差异化将导致明年第四季度和第一季度住房企业的差异化。对于资本充足、杠杆较低的住房企业来说,这是一个补充头寸的好机会。

张宏伟还认为,下半年全国土地市场应该会降温,投资趋势将呈现增速下降甚至略有负增长。然而,这种情况是正常的,总体情况相对稳定,没有下降的趋势。

(来源:镁雕刻性质原件,请注意微信号美克滴禅)

国家商业日报

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